Рыночная стоимость формируется не одним рынком (вопреки бытующему среди оценщиков заблуждению), а тремя:

• товарным (на котором непосредственно обращается Объект оценки);
• рынком факторов производства (труда, капитала, земли, предпринимательской активности и информации);
• рынком инвестиций (финансовым рынком). 

Каждый Объект обладает тремя группами свойств и качеств;

товарными (способностью быть обращаемым в деньги, ликвидностью);

инвестиционными - (способностью генерировать доход);

потребительскими (способностью приносить пользу, блага).

Спрос  на  рынке Объекта формируется именно этими требованиями потенциальных покупателей к Объекту;

• инвестиционными (вложить средства);
• спекулятивными (перепродажа с получением маржинального дохода);
• потребительскими (получать непосредственно блага от использования по прямому функциональному назначению). 

      Таким образом, для того, чтобы определить стоимость объекта, отражающую все составляющие спроса на Объект оценки, нам необходимо рассмотреть его с трех сторон одновременно;

с точки зрения спекулянта (сравнительный подход);

с точки зрения инвестора (доходный подход);

с точки зрения потребителя (затратный подход).

     Рынок факторов производства и рынок инвестиций опосредованно влияют на спрос и предложение на рынке объекта оценки через спрос и предложение на соответствующих рынках.

Возьмем в качестве примера жилой дом с участком земли. Он обладает всеми тремя группами свойств и качеств - им можно спекулировать, он может генерировать собственнику доход и в нем можно жить (потреблять предоставляемые им блага). От чего зависит стоимость дома (условно назовем ее Истинной) - 1) От актуальных цен на рынке недвижимости и его ликвидности, возможности продать впоследствии как минимум без потерь; 2) От ситуации на инвестиционном рынке и конкурентоспособности в сравнении с  альтернативными инвестициями; 3) От свойств и качеств, присущих дому  как физическому объекту - добротности и цене составляющих его материалов, количеству потраченного на его возведение материалов, земельного участка с присущими ему благами и другими.

Для того, чтобы понять, какова Истинная стоимость дома, нам необходимо разделить задачу определения стоимости на три части - определить цену, которую может дать за Объект спекулянт, цену, которую даст инвестор и цену, которую даст потребитель. Эти части называются подходами - сравнительным, доходным  и затратным. Некоторые объекты не обладают всеми тремя группами качеств - например многие потребительские товары ("товары повседневного спроса") не обладают ни товарными (будучи купленными один раз, перепродаже не подлежат или имеют очень узкий вторичный рынок) ни тем более инвестиционными свойствами (будучи неспособны генерировать доход). Акции предприятий, напротив, не обладают потребительскими качествами, но обладают инвестиционными и товарными (ещё какими!).

Контрольный вопрос - обладает ли золото с точки зрения оценщика  инвестиционными качествами?

        Итак, мы отправляем наших трех героев - Инвестора, Спекулянта и Потребителя каждого на СВОЙ рынок и наделяем их инструментом - Принципом замещения, который гласит: "Ни один покупатель не заплатит за объект сумму большую, чем стоит аналогичный или идентичный объект"

      Спекулянт приходит на рынок недвижимости и видит подобные (аналогичные или идентичные объекты), которые выставлены на продажу. Какой из них ему принесет  максимальный, а главное более верный доход? Очевидно что прогнозы делать - удел аналитиков и газетчиков, а он может деньги потерять. Поэтому он идет консервативным путем - узнаёт почем УЖЕ были проданы аналогичные или идентичные объекты и цены корректирует исходя из различий между ними, как если бы он торговался. Таким образом он СМОТРИТ В ПРОШЛОЕ, А ДУМАЕТ О НАСТОЯЩЕМ, в котором он решает заключить  сделку с Объектом. При этом, заметим, что о том какой доход принесет дом в долгосрочной перспективе он не думает, поскольку готов продать его исходя из конъюнктуры рынка - как только появится сигнал, что тренд меняется, он скорее всего зафиксирует маржинальный доход и избавится от дома. Потребительские качества дома его также интересуют во вторую очередь, если вообще интересуют - главное, чтобы цены на рынке не стояли. Для спекулянта, кстати, важен не только рост, но и падение цен - ведь его девиз "покупать дешево - продавать дорого". 

Контрольный вопрос - насколько интересует спекулянта квартирами качество строительства и рынок аренды квартир?

Инвестор не таков - он хочет приумножить свой капитал, получая доход не от собственного труда и «купи-продай» ему не подходит (он не настолько азартен), а за то, что он имеет титул собственника дома. Он, имея деньги, рассматривает в качестве альтернативы покупки дома не другой дом, а какой-либо инвестиционный инструмент. Лучше всего подходит надежный банк или государственные ценные бумаги. Однако по ним выплачивается слишком маленький процент и инвестор, зная что "недвижимость -  это надежно" обращает свой взор на объект, который, возможно, принесет ему больше.  Инвестор опытен - он знает, что рынок недвижимости, конечно, не казино, но риски всё же есть. И он точно знает, что эти риски должны принести ему дополнительные премии к тому доходу на вложенный капитал, который предлагают высоконадежные инструменты. Тогда он берет финансовый калькулятор и считает. Он, зная что деньги имеют стоимость во времени, и то, что, будучи получены завтра, послезавтра, через год... они будут иметь другую стоимость, приводит будущие потенциальные чистые доходы к текущей стоимости с помощью процедур дисконтирования или капитализации, заведомо их прогнозируя. Таким образом, Инвестор СМОТРИТ В БУДУЩЕЕ, А ДУМАЕТ О НАСТОЯЩЕМ, где ему нужно успешно реализовать свои инвестиционные притязания в соответствии с заданной ставкой доходности. Как и Спекулянт он не думает о комфорте и качестве жизни в этом доме, да и колебания на рынке недвижимости его интересуют только во вторую очередь. В первую очередь - полученная им капитализированная рента должна быть больше (или равна) денежной сумме, которую он заплатит за дом. Если она окажется меньше - он уйдет на другие рынки - фондовый, например.

Контрольный вопрос - учитывает ли Инвестор риски (премию за прибыль) предпринимателя в ставке дисконтирования?

Потребитель интересуется больше самим домом. Он смотрит из каких материалов и в каком месте находится дом, будет ли удобно там жить его семье и самое главное он (как и предыдущие два персонажа) вооруженный Принципом замещения, думает об альтернативе. Однако он, Потребитель, понимает этот принцип по своему - "Во сколько мне обойдется строительство точно такого дома со всеми удобствами на точно таком же участке?" - думает он и тоже принимается за расчеты. Составляет смету (узнает актуальную стоимость работ и материалов, считает труд прораба и цену проекта), прибавляет стоимость  участка, но видит, что предлагаемый дом не новый и уменьшает его стоимость на величину износа. Полученная цифра - это та максимальная сумма, которую он готов заплатить за этот дом. Если за дом запросят существенно (для него) больше  - он  готов будет строить. Ему нужна крыша над головой, причем сейчас. ОН ЖИВЕТ НАСТОЯЩИМ.

    Теперь наши три персонажа встречаются вместе и начинают торговаться за дом. Один смотрит в будущее, другой в прошлое, третий в настоящем. Каждый из них предлагает свою цену и дом будет в итоге продан тому, кто даст больше, то есть чьему рынку сейчас хуже, откуда бегут деньги - Инвестор спасает деньги от биржевого краха, Спекулянт стремится купить на падении цен, потому что знает, что последующий рост неизбежен (и поэтому готов даже немножко переплатить, чтобы купить высоколиквидный объект), Потребитель видит, что растут цены на стройматериалы, труд и т.д., а жить где-то надо... 

    Таким образом рынки конкурируют друг с другом за объект и та цена за которую в результате этого гипотетического торга будет продан объект - и будет РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТЬЮ, поскольку в ее формировании участвовали все рынки, вся сфера обращения, начиная от рынка деривативов, и заканчивая рынком стройматериалов, а вовсе не потому, что на рынке недвижимости встретились «типичный» покупатель и «типичный» продавец и договорились (не договорились). 

      Аксиома совпадения результатов трех подходов основана именно на том, что согласование трех независимых составляющих покупательского спроса отражает конкуренцию рынков в притязаниях на объект - доходный, затратный и рыночный (сравнительный) подходы - суть поведение Инвестора, Потребителя и Спекулянта.   

    Кроме того, рыночная стоимость предполагает наличие передаваемых на объект правомочий. Современная экономическая наука выделяет 11 правомочий собственника (перечень Оноре), а Российское законодательство - три - владение, пользование и распоряжение. То есть при продаже объекта покупатель платит за вышеуказанную триаду правомочий. Покупатель расстается с деньгами, но приобретает права  на объект. Для него есть хорошая новость - каждое из правомочий принесет ему доход:

• право пользования - материальное благо от использования объекта по прямому назначению, извлечения непосредственной пользы;
• право владения - ренту от сдачи в аренду, получение дохода от титула собственника («пока владею - получаю ренту за титул собственника»);
• право распоряжения - доход от полной или частичной продажи.                                

    Конечно такое разделение условно - поскольку и объект един, и рынок един, и правомочия собраны в «пучок» и составляют единое право собственности, но такое разделение помогает нам понять, что три подхода к оценке стоимости также привязаны и к базовым правомочиям собственника. 

• доходный подход затрагивает правомочия владения (отражает капитализированную экономическую ренту);
• затратный - правомочия пользования (отражает совокупную полезность и потребительские качества;
• сравнительный - правомочия распоряжения (отражает спекулятивный доход и доход от продажи).

      Но для того, чтобы наша условная «истинная стоимость» стала РЫНОЧНОЙ стоимостью, конечные цифры, рассчитанные Инвестором, Спекулянтом и Потребителем должны пройти через плавильный котел особой процедуры, которая назвается СОГЛАСОВАНИЕМ РЕЗУЛЬТАТОВ. В некоторых учебниках он называется «экзаменом совести». 

       Это - отдельная аналитическая процедура, к слову, не сводящаяся к только к какому-то математическому алгоритму. Здесь и суждение о применимости подходов, и точности (неточности) методик и разноплановые сверки всех этапов исследования. Статистические расчеты - всего лишь формализация для получения итогового значения РС, но отнюдь не единственный инструмент для согласования подходов.

Таким образом, возможно такое определение рыночной стоимости:

«Рыночная стоимость - это получаемый аналитическим путем денежный эквивалент товарных, потребительских и инвестиционных свойств объекта».